Quel bail choisir pour un professionnel libéral ?
Lors de votre installation en tant que professionnel libéral, la question du choix local professionnel est une étape essentielle. Certains professionnels libéraux font le choix de pratiquer leur activité à leur domicile ou directement chez leur patient. D’autres décident de louer un emplacement. Vous avez trouvé le lieu parfait, le bail prévoit-il l’exploitation du lieu pour votre activité de libéral ?
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Quel bail choisir en tant que professionnel libéral ?
Pour les professions libérales, le bail professionnel est le choix le plus judicieux. En effet un bail professionnel est une location destinée à une activité non artisanale, non commerciale, non agricole et non industrielle. Il concerne donc principalement les professions libérales réglementées telles que les médecins. Le bail professionnel s’adresse également aux professions libérales non réglementées réalisant des bénéfices non commerciaux (BNC).
Le bail professionnel n’est soumis à aucune formalité spécifique. Il peut aussi bien être rédigé par le bailleur et le locataire, que par un notaire. Il est tout à fait possible d’envisager un bail comprenant le local professionnel et le lieu d’habitation. Dans ce cas, il faut rédiger un bail mixte et non un bail professionnel.
Le bail commercial s’adresse aux professionnels exerçant une activité commerciale, agricole, industrielle ou artisanale. Il est principalement adapté pour les personnes inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et au Répertoire des Métiers. Le local est alors loué afin d’exploiter un fonds de commerce. Néanmoins il est tout à fait possible de contracter un bail commercial pour un professionnel libéral si le propriétaire est d’accord. Dans ce cas-ci, ce sont les réglementations du bail commercial qui doivent être mises en place.
Le dépôt de garantie est-il nécessaire ?
Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. Cependant si le propriétaire décide d’en fixer un, il doit l’indiquer sur le contrat de bail. Cette somme est remise au professionnel libéral au moment où il quitte les lieux, si toutes les formalités contractuelles ont été respectées.
Quelle est la durée d’un bail professionnel ?
La durée minimale d’un bail professionnel est fixée à 6 ans. Un bail professionnel peut donc être conclu pour une durée supérieure. Les deux parties doivent établir cette clause.
Le renouvellement du bail professionnel se fait tacitement. Si le propriétaire et le locataire ne se manifestent pas à la fin du contrat, le bail est reconduit mécaniquement pour la durée fixée.
Contrairement au bail commercial, il n’existe pas de droit automatique pour le renouvellement du bail professionnel. Si le bailleur souhaite donner congé au locataire, celui-ci doit quitter les lieux et ne peut exiger d’indemnités d’évictions.
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Quel loyer pour un bail professionnel ?
Le montant du loyer du bail professionnel est fixé librement par les deux parties et doit apparaître sur le contrat de bail. La valeur locative dépend notamment de la situation géographique du lieu et de son accessibilité. Si l’emplacement est difficilement accessible en transport, cela impacte le loyer.
Cette valeur peut également varier en fonction des capacités du local, particulièrement s’il est favorable à l’exercice de l’activité. L’état général du lieu est bien évidemment pris en compte, comme la dimension et la vétusté. Si le propriétaire souhaite faire évoluer le prix du loyer, il doit au préalable ajouter au bail une clause d’indexation.
Les deux parties fixent librement la répartition des charges. Le bail professionnel offre ainsi davantage de souplesse.
Quel indice de révision pour le bail professionnel ?
Pour les activités libérales et tertiaires, l’indice de référence est celui des loyers des activités tertiaires (ILAT). Les indices de référence permettent une évolution juste, à la hausse ou à la baisse.
Comment résilier un bail professionnel ?
Le professionnel libéral peut résilier son bail à tout moment. Il doit néanmoins le notifier au bailleur avec un préavis de six mois à respecter. Dans le courrier de congé que le locataire doit adresser, il n’est pas nécessaire de stipuler la raison de sa résiliation. Le propriétaire n’a pas la possibilité de rompre un contrat de bail lorsqu’il le souhaite. Il doit attendre la fin du bail.
L’état des lieux d’un bail professionnel
Un état des lieux doit être effectué au moment de la prise en possession du local ainsi que lors de sa restitution. L’état des lieux doit ensuite être joint au contrat de location. Il peut être fait de deux manières. Il est soit établi par les deux parties, soit effectué par un huissier de justice.
La sous-location d’un bail professionnel
La sous-location est également possible si le preneur souhaite quitter le local sans préavis. Le professionnel doit d’abord s’assurer que le contrat du bail l’autorise dans l’une des clauses. Il faut ensuite le signifier au bailleur.
Cela sous-entend qu’un contrat de sous-location doit être remis en main propre au bailleur par un huissier. Une simple lettre recommandée ne suffit pas. Le locataire reste le payeur du bail. Le sous-locataire doit verser un loyer, mais au preneur principal.
La cession d’un bail professionnel
Tout comme la sous-location, la cession d’un bail est envisageable si le contrat le permet. Cependant, la personne à qui le locataire cède le local doit respecter les conditions du bail professionnel. Cela signifie que le locataire a l’obligation de céder son bail à un autre professionnel libéral.
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