Optimisation fiscale et SCI

La SCI ou société civile immobilière peut être un excellent outil de gestion immobilière. En effet, elle permet de faire sortir de son patrimoine un immeuble et de partager la propriété de celui-ci entre différentes personnes. Quels sont les avantages concrets de la SCI ? Quel régime fiscal faut-il choisir ? Le présent article vient répondre à ces questions.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Tout d’abord, signalons le fait que la SCI a une personnalité juridique distincte de ses associés, ce qui présente un intérêt sérieux par rapport aux créanciers. En effet, l’immeuble n’est pas dans le patrimoine des associés.

Par ailleurs, la SCI présente certains avantages en matière de transmission. Elle permet d’organiser le patrimoine immobilier entre les différents membres d’une même famille sans avoir recours à une indivision, qui est instable et temporaire.

Elle permet de transmettre une partie d’un bien (par le biais de la donation de parts sociales) tout en gardant le contrôle de la société (en conservant plus de 50% des parts).

L’ISF n’est plus assis sur la valeur du bien mais sur la valeur des parts possédées, ce qui permet de diminuer la base taxable. On estime en effet qu’il y a une décote des parts de la SCI.
De plus, les parts appartenant aux enfants sortent du patrimoine soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune.

Exemple : la valeur nette d’un immeuble est égale à 300 000 euros.

51% des parts de la société relatifs à cet immeuble seront valorisés : 300 000 x 51% – (300 000 x 51% x 15%) = 130 050 euros

En matière d’IR, le résultat, calculé selon les règles des revenus fonciers (si la société n’opte pas pour l’IS, voir supra), est réparti entre les différents associés. Ainsi, si la société est déficitaire, plusieurs contribuables (s’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal), pourront bénéficier de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global (soit 10 700 euros par an).

Par ailleurs, la création d’une société civile immobilière permet de faire bénéficier à ses enfants d’un revenu.
En matière de plus-values, l’abattement pour durée de détention s’applique non seulement aux immeubles possédés par la SCI, mais également aux parts de cette dernière, quelque soit la date d’acquisition des immeubles.

Comment choisir le régime applicable ?

Si une SCI est traditionnellement soumise à l’IR (ainsi, le redevable de l’impôt est l’associé et pas la société), il est toujours possible d’opter pour l’IS.

Lorsque la société est soumise à l’IS, le régime des BIC (du moins une version légèrement modifiée de celui-ci) s’applique en lieu et place du régime des revenus fonciers.
Ainsi, durant la vie de la société, il est possible de déduire bien plus de charges (les amortissements en particulier).

En contrepartie, le régime des plus-values est beaucoup moins avantageux. Aucun régime d’exonération ne s’applique et les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. En outre, les déficits éventuels ne peuvent s’imputer sur le revenu global de l’associé personne physique.

Au final la charge fiscale est diminuée durant la durée d’exploitation d’un immeuble mais largement majorée durant sa cession.

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La fiscalité de votre SCI : comment choisir entre l’IS ou l’IR ?

Mode d’imposition

IR : les associés paient l’impôt dû par la selon le barème progressif de l’IR. Une augmentation survient avec les bénéfices, et une diminution est possible en cas de déficit.
IS : les associés ne sont taxés que sur les dividendes distribués. Les bénéfices sont taxés à hauteur de 33,33 % sauf si la SCI est éligible au taux réduit de 15%.

Déduction du déficit foncier

IR : le déficit foncier peut être déduit des revenus imposables selon la participation des associés au capital. La limite est fixée à 10 700€.
IS : en cas de déficit, le SCI peut le reporter sur les 10 exercices fiscaux suivants pour réduire l’impôt dû.

Déduction de frais avant imposition

IR : les frais déductibles des bénéfices avant imposition sont :

• Les fais de gestion du bien ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• La taxe foncière.

IS : certaines charges en SCI sont déductibles des bénéfices avant imposition :

• Les frais d’acquisition;
• Les frais de gestion du bien ;
• L’amortissement du bien ;
• La rémunération du gérant associé ;
• La taxe foncière.

Taxation immobilière

IR : le taux d’imposition des plus-values immobilières est fixé à 19%. Des abattements fiscaux sont possibles.
IS : le taux des plus-values immobilières professionnelles est de 33,33%. Aucun abattement pour durée de détention n’est possible.

Obligations comptables

IR : aucune obligation comptable, sauf en cas de dépassement de deux des trois seuils suivants : moins de 50 salariés, CA HT inférieur à 3,1 millions d’euros, bilan inférieur à 1,55 million d’euros.
IS : tenue d’une comptabilité obligatoire. Les comptes annuels sont à dépose rau greffe du tribunnal de commerce à la clôture de l’exercice.

Pourquoi prendre en compte la TVA ?

Une SCI n’est pas soumise à la TVA. Les locaux de votre SCI peuvent être soumis au régime de la TVA uniquement si les associés l’on signifié au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Avant de vous décider sur la mise en place de la TVA pour votre SCI, notez bien que les dépenses effectuées pour gérer les bien professionnels sont concernées. Ainsi, si elles sont importantes et régulières, en choisissant la TVA, vous en récupérez plus que vous ne la reversez.

Dans certaines situations, une Société Civile Immobilière est tenue de se soumettre à la TVA. Il s’agit notamment :

• Des emplacements pour le stationnement des véhicules dans le cadre d’une activité de location de ce type d’espace. Ceci exclu la location de logement dont le bail comprend une place de parking ;
• De l’exploitation d’un actif commercial poursuivi au cours des locations.

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Questions fréquentes