Optimiser votre déclaration de revenus : les locations meublées
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Optimiser votre déclaration de revenus : les locations meublées

location_meublée_déclaration_impôts_3Deux régimes d’impositions concernent la location meublée : le régime micro BIC et le régime réel.

Découvrez les critères d’attribution, les avantages et les limites de chacun d’entre-eux afin d’optimiser votre déclaration de revenus.

À noter : Une location est définie comme étant meublée lorsque les locaux comportent tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Elle relève alors des bénéfices industriels et commerciaux.

LE MICRO BIC (aussi appelé, régime de la micro entreprise).

C’est le montant de votre chiffre d’affaire, soit l’ensemble des sommes perçus du locataire (loyers et charges) qui détermine votre accès au régime micro BIC. En effet, si celui-ci est en-dessous d’un certain seuil, vous avez le droit d’être imposable sous ce régime.

* Quels avantages ?
Le régime BIC permet d’appliquer un abattement fixe de 50% (ou de 71% pour les meublés de tourisme, les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes). Par exemple, si vous percevez un chiffre d’affaire de 28 000 €, vous n’êtes imposable que sur la moitié, soit 14 000 €.

* Quel est le seuil ?
En règle générale celui-ci est de 32 900 €. Toutefois pour les meublés de tourisme, des gîtes ruraux et des chambres d’hôtes le seuil à prendre en compte est de 82 200 €.

* Comment déclarer ?
Il vous suffit d’indiquer votre chiffre d’affaire de l’année sur votre déclaration de revenus (imprimé n°2042C) dans la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux ». C’est le fisc qui calculera ensuite l’abattement de 50 ou 71% afin de déterminer votre revenu imposable.

* Limites ?
A l’inverse du régime réel, vous ne pouvez déduire aucune charge (travaux, réparations, intérêts d’emprunt) pour calculer votre revenu imposable. Par conséquent, même si vous avez accès au régime BIC, il est plus avantageux de choisir le régime réel si la somme de vos charges est supérieure à 50% de votre chiffre d’affaire. Pour cela, vous devez envoyer un courrier recommandé de levée d’option à votre centre des impôts. Exemple :

 régime micro BIC
chiffre d’affaire 28 000
–> revenu imposable : 50% de 28 000 = 14 000

régime réel
Chiffre d’affaire 28 000 et charges : 14 500
–> revenu imposable : 28 000 – 14 500 = 13 500

 

LES LOCATIONS MEUBLÉES, LE RÉGIME RÉEL

location_meublée_déclaration_impôtsAvec le régime réel, vous devez inscrire sur votre déclaration d’impôts : votre revenu net provenant de vos locations meublées avec le détail de votre comptabilité.

* Comment calculer le revenu net ?
Vous devez d’abord effectuer la somme de vos loyers annuels (revenu brut). Puis vous déduisez de ce chiffre les charges que vous avez effectuées pour vos biens immobiliers. Tout type de charge entrant dans l’intérêt de l’activité est déductible, ainsi que les amortissements.

* Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l´actif immobilisé  (…) A ce titre, la plupart des éléments corporels que comprend l’actif d’une entreprise (bâtiments, mobilier, matériel, outillage, etc.) sont considérés comme amortissables. Cette règle comporte toutefois, une exception importante en ce qui concerne les terrains. » [Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques – Les amortissements ]

Par exemple, « pour un téléviseur d’un coût de 1 000€, qui a une durée d’usage de 5 ans, il est possible tous les ans d’amortir 20 % de ce coût soit 200 €. Ce montant vient en déduction des recettes.» [Source : http://www.jedeclaremonmeuble.com ]

 

LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL

* Quels avantages ?

En cas de déficit, seuls les loueurs en meublé professionnels peuvent le déduire de leur revenu global de l’année. Les loueurs en meublé professionnels bénéficient en outre de régimes particuliers d’exonération des plus values de cession plus avantageux.

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* Limites ?
Il faut noter que les formalités comptables et fiscales sont plus importantes. En outre, la contribution économique territoriale et des charges sociales vient réduire la rentabilité de ce statut.

 

* Comment devenir un loueur en meublé professionnel ?
Sont considérés comme tels les contribuables remplissant les conditions suivantes :

  • un membre de son foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés,
  • les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de son foyer fiscal excèdent 23 000 €,
  • ces recettes excèdent les revenus suivants du foyer fiscal:traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.

 

LA  TVA

Les locations de biens à usage d’habitation sont exonérées. Par contre, les locations d’immeubles aménagés (terrains de camping, locaux à usage professionnel) sont imposables sur la TVA.

 

Pour avoir tous les détails sur le sujet :
Bulletin Officiel des Finances Publiques – La location meublée.

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