C’est quoi une indemnité d’éviction ?

Au moment où  le bailleur reprend les locaux loués ou lorsqu’il résilie ou refuse le renouvellement d’un bail commercial, une indemnité d’éviction doit être payée par le bailleur au locataire. 

La définition d’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est une somme versée par le bailleur au locataire afin de compenser le fait de ne pas renouveler le bail (le non renouvellement du bail). Pour se faire, le statut des  baux commerciaux s’applique au locataire. 

Les conditions de l’indemnité d’éviction 

Le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire au cas où  ledit bailleur souhaite lui  refuser le renouvellement du bail.  Mais le locataire doit saisir le tribunal dans les 2 ans à partir de la date du congé afin d’obtenir son paiement si le bailleur ne propose pas l’indemnité 

Le bailleur et le locataire peuvent fixer l’indemnité d’éviction. Toutefois, un expert l’évalue très souvent dans le cadre d’une procédure judiciaire.  Au cas où le non recouvrement du bail entraîne la perte définitive du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur marchande du fonds. 

En cas de refus de renouvellement du bail, le locataire a la possibilité de saisir le tribunal pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction dans les 2 ans. Cette indemnité, qui peut avoir des implications financières significatives, pourrait nécessiter des solutions comme le rachat de crédit pour faciliter le processus de compensation.

En revanche, l’indemnité correspond à la valeur du droit au bail lorsque le non renouvellement n’entraîne par la perte du fonds de commerce mais son simple transfert. 

Dans l’un des cas suivants, l’indemnité d’éviction n’est pas à payer au locataire :

• Au jour du congé, les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ne sont pas remplies par le locataire
• L’autorité administrative reconnaît l’état d’insalubrité de l’immeuble. Il doit être partiellement ou totalement démoli. Il peut aussi être établi qu’il ne peut plus être occupé vu son état,
• A l’encontre du locataire, le bailleur justifie d’un motif grave et légitime. Tel au cas où le locataire  refuse l’exécution d’une obligation de réparation prévue dans le contrat. 

Le  locataire a un droit de priorité pour une location dans un immeuble construit en cas de reconstruction par le propriétaire ou ses ayants droits d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux. 

L’évaluation de l’indemnité d’éviction 

Pour le locataire du bail, l’indemnité d’éviction est une compensation financière des avantages que devait lui procurer le renouvellement. 

Son évaluation s’effectue en fonction du dommage subi. L’intégralité du préjudice causé au locataire en raison du non renouvellement du bail doit être couverte. Afin d’évaluer l’indemnité d’éviction, la disparition ou le transfert du fonds de commerce doit être examiné. Une indemnité de remplacement ou de transfert et des indemnités accessoires constituent l’indemnité d’éviction.  Il existe une appréciation du transfert ou de la perte du fonds de commerce  selon que le locataire perd ou non sa clientèle.

La perte de la clientèle

Si suite au refus de renouvellement du bail le locataire perd sa clientèle, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de perte de fonds ou de  remplacement.

Souvent, la disparition totale du fonds de commerce est entraînée par la perte de la clientèle. A titre d’exemple, dans un  commerce de proximité pour lequel la clientèle s’attache au lieu d’exploitation. Dans cette situation, on indemnise  le locataire  sur la base de la valeur du fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd.

La perte du fonds de commerce est compensée par cette indemnité. Un fonds de valeur identique peut être acquis par le   locataire. En général, elle correspond à la valeur marchande du fonds, fixée selon  les usages de la profession.

Il n’existe pas de méthode particulière, ni de dispositions spéciales  afin d’évaluer le fonds de commerce. La méthode la plus adaptée est choisie par les juges. L’expert prend en compte les résultats d’exploitation, plus précisément le chiffre d’affaires des 3 dernières années.

Le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce disparu donc la valeur de remplacement doit tenir compte du droit au bail des locaux loués par le locataire. Par exemple, un local peut être dans une situation exceptionnelle et il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds. L’indemnité doit alors être égale ou pareille à la valeur du droit au bail.

La conservation de la clientèle

Au cas où la disparition du fond de commerce n’est pas entraînée par  l’éviction et que la clientèle est conservée par le locataire, une indemnité moindre appelée indemnité de transfert ou de déplacement doit être versée. 

Afin d’apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut considérer l’état locatif du marché sur le quartier et de la nature de l’activité. La valeur du droit au bail correspond à l’indemnité d’éviction et inversement.  

Le fait d’évaluer l’indemnité de déplacement consiste à différencier le montant à payer pour le nouveau local et le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement.  A cette différence, un coefficient prenant en compte la qualité de la nature et de l’emplacement de l’activité est appliqué. 

En conséquence, l’indemnité d’éviction pour déplacement de fonds doit prendre en compte ces circonstances :

• La valeur du droit au bail de l’ancien local, 
• Le transfert du fonds, résultat de l’installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte de la clientèle (totale ou partielle).
• Le coût d’un nouveau pas-de-porte.

L’indemnité est limitée à la valeur de remplacement si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds. Le bailleur doit apporter la preuve de la non disparition du fonds. 

Les indemnités accessoires de l’indemnité principale

Des indemnités accessoires  viennent augmenter l’indemnité principale selon l’avis de l’expert judiciaire. Ce sont :

• Les droits de mutation et les frais liés à l’achat du nouveau fonds,
• Les éventuelles indemnités de licenciement dues aux employés, au cas où leur licenciement est entraîné par l’éviction,
• Les frais de double loyer (le preneur peut se voir obliger de payer en même temps le nouveau loyer et le loyer de l’ancien local pendant la période de réinstallation),
• Les frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats,
• Les frais de réinstallation afin de mettre en place les aménagements semblables à ceux de l’ancien fonds dans le nouveau local,
• Les frais de déménagement
• L’indemnité pour perte de logement lorsque le bail comporte des locaux d’habitation,
• L’indemnité de trouble commercial destinée à la compensation de la gêne due à l’éviction,
• Le préjudice lié à la perte d’activités accessoires (comme la vente de tabac dans un débit de boissons) 

Il est à noter que l’indemnité de remploi couvre les frais et le droit de mutation à payer pour acquérir un nouveau fonds de commerce. Néanmoins, il n’y a pas versement de l’indemnité au cas où la preuve que le locataire ne s’est pas installé dans un nouveau local est apportée par le bailleur. 

L’évaluation de la date du  préjudice

L’évaluation du préjudice doit s’effectuer au jour le plus proche de l’éviction. Cela signifie que le préjudice doit être évalué :

-Soit à la date de la décision du juge, au cas où le locataire est encore dans les lieux,

-Soit au moment  du départ effectif du locataire.

Il est important de savoir qu’à partir du versement de l’indemnité, le locataire a 3 mois  pour libérer le local. Sauf stipulation contraire dans le contrat, le locataire ne peut pas être obligé de quitter les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été versée. De la même manière, le locataire n’est pas contraint de rester dans les lieux jusqu’à ce que l’indemnité soit payée lorsque le renouvellement lui a été refusé.

Lorsque le montant de l’indemnité d’éviction est fixé, le bailleur a 15 jours pour la mise en œuvre de son droit de repentir.  Pendant cette période, le bailleur peut revenir sur sa décision et suggérer le renouvellement du bail au locataire. Cela le dispense du versement de l’*indemnité d’éviction. 

L’indemnité d’éviction qui est versée  au locataire pour refus de renouvellement du bail demeure imposable.