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Les plus-values immobilières, obligations fiscales et calcul de l’imposition pour les particuliers.

 

Lorsque vous vendez certains bien et que vous réalisez une plus-value par rapport au prix d’acquisition vous êtes susceptible d’être imposable sur ce gain en capital.

Cet impôt sur les plus-values concerne : les biens immobiliers ; les valeurs mobilières et de droits sociaux ; les biens meubles. Des exonérations et abattements spécifiques peuvent alors être applicables.

Vous souhaitez savoir vos obligations fiscales et à combien s’élève votre imposition sur ce revenu ?

Notre expert fiscaliste Officéo, Clément Legagneux, a décrypté pour vous les régimes fonciers des plus-values imposables. Nous consacrons ainsi deux articles pour répondre à ces questions. Dans celui d’aujourd’hui, vous serez incollable sur les plus-values immobilières.

Dans quel cas suis-je concerné ?

Le régime des plus-values immobilières s’applique aux opérations suivantes :

  •  les cessions de biens immobiliers réalisées par une personne physique ou une société translucide,
  •  les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l’IS.
On dénombre un certain nombre d’exonérations relatives:
  • à l’habitation principale,
  • aux biens dont la valeur est inférieure à 15 000 €,
  • aux biens cédés à des organismes sociaux,
  •  aux biens autres que l’habitation principale, lors de la première cession, lorsque le prix de cession est utilisé pour acquérir ou pour faire construire un logement affecté à son habitation principale,
  • aux biens expropriés lorsque l’indemnité d’expropriation est utilisée pour acquérir, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles.

Des exonérations spécifiques s’appliquent à certaines personnes comme les titulaires d’une carte d’invalidité ou d’une pension de vieillesse ou les personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou handicapées.

Paiement de l’imposition et déclaration de revenus

Lors de la vente de votre bien immobilier, le notaire s’est chargé d’établir la déclaration de plus-value (avec le calcul de son montant) et, le cas échéant, des taxes annexes. Il a aussi acquitté les impôts, taxes et prélèvements correspondant pour  votre compte auprès des services de la publicité foncière (SPF)

De votre côté, il ne vous reste plus qu’à reporter le montant net de votre plus-value immobilière sur votre déclaration de revenu.
Vous ne serez pas imposer deux fois ! Cette obligation qui existe depuis 2011 vise à prendre en compte ces gains pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

Impôt sur le revenu, comment est calculé le montant de l’impôt pour les plus-values ?

Pour faire ce calcul, vous devez d’abord connaître le montant de la plus-value imposable. En effet, à partir de votre plus-value obtenue lors de la vente, vous bénéficier de certaines déductions. C’est une fois ces déductions prises en compte qu’est appliqué l’imposition.

Plus-value imposable =
Prix de vente – Prix d’acquisition
– certains frais
– abattements pour durée de détention

Ainsi, le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. De ce résultat, il s’agit de majorer les frais d’acquisition (pouvant être fixés forfaitairement à 7,5%) et des travaux qui n’ont pas déjà été déduits (un forfait de 15% peut également s’appliquer). La plus-value ainsi déterminée est appelée plus-value brute. Attention, ces abattements forfaitaires ne s’appliquent pas en cas de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Plus-value brute = prix de vente – prix d’acquisition – certains frais

La plus-value brute est réduite d’un abattement en fonction du nombre d’année durant lesquelles vous avez détenu votre bien immobilier. Cet abattement est de :

  • 6% de la 6ème à la 21ème année.
  • 4% pour la 22ème année.

Il faut bien noter que ce pourcentage est cumulable pour chaque année. Ainsi si vous avez détenu votre bien immobilier 10 ans, le pourcentage de l’abattement à prendre en compte s’élève à 30 % (5 ans à 6%). Ainsi, plus on a détenu longtemps un bien immobilier, plus le pourcentage d’abattement est élevé et ainsi le montant de la plus-value imposable est faible. Ce qui se traduit pas une faible imposition sur votre plus-value.

  • En ce sens, au-delà de 22 ans,  l’exonération est totale, on ne paye alors pas d’impôt sur les plus-values.

Pour conclure, à partir de ce dernier montant (appelé plus-value imposable ou plus-value nette) il vous suffit de calculer votre imposition. Le taux actuel est de 19%.

Les plus-values immobilières sont également soumises aux prélèvements sociaux et taxes exceptionnelles

Tout comme l’impôt sur le revenu, un abattement est prévu dont le pourcentage change en fonction de la durée de détention du bien. Cependant ce pourcentage n’est pas similaire à celui pour l’impôt sur le revenu.

Donc, pour calculer le montant dû au titre des prélèvements sociaux il s’agit de partir de la plus-value brute est d’y retirer le montant de l’abattement spécifique puis d’y adjoindre le taux d’imposition de 15,5%.

L’abattement est de :

  • 6% par an à cumuler, de la 6ème à la 21ème année
  • 1,6 % pour la 22ème année.
  • 9 % de la 23ème à la 30ème année
  • Exonération totale au totale de la 30ème année.

On appliquera en outre une taxe exceptionnelle lorsque la plus-value imposable excède 50 000 euros.

 

Besoin d’un exemple concret de calcul de plus-value?

Rendez-vous page 12 de la brochure « Acquisitions et ventes immobilières des particuliers » éditée par le gouvernement.

 

Crédit photographique : Creative Commons, Images Money, Houses and Money & House and Money on Scales, FlickR, 2010.

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