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Fiscalité et locations immobilières : les locations vides

Vous louez un bien immobilier, savez-vous quelles sont les règles fiscales à appliquer ? Afin de vous aider à mieux comprendre votre imposition sur le revenu et pour vous permettre de déclarer dans les règles votre TVA, notre expert fiscaliste a décrypté pour vous ces deux obligations fiscales. Il vous expose ainsi les régimes d’imposition à prendre en compte en cas de location vide et meublées. Publication en deux parties, aujourd’hui : les locations non meublés

L’impôt sur le revenu des locations non meublées

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés doivent être déclarés comme des revenus fonciers.  Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer.

Le régime micro foncier

Vous êtes concernés par le régime micro foncier lorsque le montant de vos recettes annuelles est inférieur ou égal à 15 000 euros. Dans ce cas, vous êtes imposable sur 70 % de ce revenu. En effet, un abattement forfaitaire égal à 30% des recettes doit s’appliquer.

Le régime réel

Dans le second cas, le calcul de votre imposition prend en compte une série de charges que vous avez effectuées pour vos biens immobiliers. Pour connaître le revenu imposable, vous devez alors calculer le montant de vos loyers annuels (revenu brut) auquel vous déduisez ce type de charges.

Ces dernières comprennent :

  • les frais d’administration et de gestion;
  • les autres frais de gestion;
  •  les primes d’assurance;
  •  l’indemnité d’éviction versée au locataire;
  •  la taxe foncière;
  •  les provisions pour charges de copropriété;
  •  les charges locatives non récupérées l’année de départ du locataire;
  •  les dépenses d’entretien d’amélioration et de réparation et les intérêts d’emprunt.

Certains régimes particuliers de défiscalisation (Robien, Perissol, Borloo…) prévoient des déductions spécifiques comme la prise en compte d’amortissements.

Si, en ayant fait ce calcul vous calculez un déficit, celui-ci est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 euros. Pour tout savoir sur ce dernier point : Bulletin officiel des finances publics   http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP

Déclaration de revenus des locations non meublées

Si vous relevez du régime micro-foncier, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur le formulaire n°2042 cerfa n°10330*18.

Si vous relevez du régime réel, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur le formulaire n°2044 cerfa n°10334*19 à annexer à votre déclaration d’ensemble n°2042.

Pour déclarer vos revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

(source : http://vosdroits.service-public.fr )

La TVA pour les locations nues

Les locations nues ne sont en principe pas soumises à TVA.Toutefois, sont exclues de l’exonération, les locations d’immeubles nus réputées commerciales et les locations d’emplacements de stationnement.

Une option est possible pour les locations de biens nus à usage professionnel. Les loyers perçus sont ainsi soumis à la TVA, mais celle-ci peut être alors récupérée sur les dépenses engagées par le propriétaire pour le local.

Rappel : La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt général sur la consommation qui est directement facturé aux clients sur les biens qu’ils consomment ou les services qu’ils utilisent en France. C’est pourquoi vous devez, en tant que professionnel, déclarer la TVA collectée sur ces opérations imposables.

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© (CC BY-SA 3.0) Résidence Basilique, Saintonge, architecte Jean DELHAYE, Wikimédia, 2005
© (CC BY 3.0) rue Vivienne immeuble, Ancien hôtel particulier Desmarets, construit par Pierre le Muet Mérimée, 2011

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